Rozwód a kredyt hipoteczny – co z mieszkaniem po rozstaniu?

Wspólny kredyt hipoteczny bywa często trwalszym spoiwem niż przysięga małżeńska. To popularne w środowisku prawniczym powiedzenie niestety bardzo trafnie oddaje rzeczywistość par, które decydują się na rozwód, posiadając zadłużone mieszkanie. Dla sądu rozwodowego najważniejsze jest rozwiązanie małżeństwa i opieka nad dziećmi, natomiast kwestie majątkowe schodzą na drugi plan. Co więcej – wyrok rozwodowy nie zmienia umowy z bankiem.

Bank jako „trzeci małżonek”

Podstawowa zasada, o której zapominają rozwodzący się małżonkowie, brzmi: podział majątku obejmuje aktywa, a nie pasywa (długi). Sąd, dzieląc majątek wspólny, dzieli wartość nieruchomości, ale nie dzieli kredytu. Dla banku byli małżonkowie nadal pozostają dłużnikami solidarnymi.

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że bank może żądać spłaty całej raty od każdego z małżonków z osobna. Jeśli były mąż przestanie płacić, bank ma prawo ściągnąć należność z konta byłej żony, nawet jeśli w wyroku rozwodowym ustalono, że to mąż zostaje w mieszkaniu. Wewnętrzne ustalenia między małżonkami nie są wiążące dla banku.

Scenariusz 1: Przejęcie nieruchomości przez jednego z małżonków

To najczęstsze rozwiązanie, gdy jedna ze stron chce zatrzymać mieszkanie. Wymaga ono dwóch kroków:

1. Podział majątku: Sądowo lub notarialnie strony ustalają, że prawo własności przechodzi na jednego małżonka, z obowiązkiem spłaty drugiego (zwrot połowy zainwestowanego kapitału netto).
2. Zwolnienie z długu (przejęcie długu): To najtrudniejszy etap. Strona przejmująca mieszkanie musi udać się do banku i zawnioskować o odłączenie byłego małżonka od kredytu. Bank wyrazi na to zgodę tylko wtedy, gdy osoba przejmująca posiada samodzielną zdolność kredytową na obsługę całego zadłużenia. Jeśli jej zarobki są zbyt niskie, bank odmówi, a oboje małżonkowie nadal będą widnieć w umowie kredytowej, mimo że właścicielem mieszkania będzie już tylko jedno z nich.

Scenariusz 2: Sprzedaż nieruchomości

Jest to rozwiązanie najbardziej „czyste” pod względem prawnym i finansowym. Byli małżonkowie wspólnie sprzedają nieruchomość, z uzyskanej kwoty spłacają kredyt w całości, a ewentualną nadwyżką dzielą się między sobą. Pozwala to na definitywne zakończenie relacji finansowych. Wadą tego rozwiązania może być sytuacja na rynku nieruchomości (np. spadek cen, przez co wartość mieszkania jest niższa niż saldo kredytu – tzw. luka kapitałowa).

Scenariusz 3: Wynajem mieszkania

Jeśli sprzedaż jest nieopłacalna, a żadne z małżonków nie ma zdolności na przejęcie kredytu, rozwiązaniem pośrednim może być wynajem nieruchomości. Dochód z najmu przeznaczany jest na spłatę rat. Jest to jednak rozwiązanie wymagające poprawnej komunikacji między byłymi partnerami i wspólnego zarządzania nieruchomością, co po burzliwym rozwodzie bywa trudne.

Roszczenia regresowe

Co w sytuacji, gdy po rozwodzie tylko jeden małżonek spłaca raty, mimo że w umowie kredytowej widnieją oboje? Osoba płacąca ma prawo do tzw. roszczenia regresowego. Może pozwać byłego małżonka o zwrot połowy wpłaconych rat. Jest to jednak proces cywilny, który wymaga czasu i dodatkowych kosztów sądowych.

Kiedy zająć się podziałem majątku?

Kwestie mieszkaniowe rzadko rozstrzygane są na samej rozprawie rozwodowej, chyba że strony przedstawią gotowy plan podziału, który nie przedłuży postępowania. Zazwyczaj podział majątku odbywa się w odrębnym postępowaniu po uprawomocnieniu się rozwodu. Warto jednak rozpocząć negocjacje z bankiem jeszcze przed formalnym orzeczeniem rozwodu, aby ocenić realne możliwości (zdolność kredytową).